Объекты жилищно-гражданского строительства. Стоимость проектирования жилого дома с использованием коэффициента «привязки»

На данную тематику очень много разъяснений выпустил ОАО «ЦЕНТРИНВЕСТпроект», но хочется рассмотреть и выделить все существующие методы расчета стоимости проектирования жилого дома на основе блок-секционного метода, а также расчет стоимости проектирования отдельного здания с использованием коэффициента «привязки». Давайте попробуем разобраться в каких случаях, какую формулу следует применять.

Все методики расчета основываются на Справочник базовых цен (СБЦ) на проектные работы в строительстве СБЦП 81-02-03-2001 «Объекты жилищно-гражданского строительства» Глава 2.1. «Жилые дома, гостиницы, общежития» и на Разъяснения ОАО «ЦЕНТРИНВЕСТпроект»  («Сборники разъяснений по применению Сборника цен и Справочников базовых цен на проектные работы для строительства») изданий 2004 – 2012 гг.

Хотелось бы отметить, что Методические подходы к определению стоимости проектирования жилого дома, состоящего из блок-секций, с выходом Государственного сметного норматива «Справочник базовых цен на проектные работы в строительстве «Объекты жилищно-гражданского строительства» 2010 г. (СБЦП 81-02-03-2001) не изменились. В связи с этим, все Разъяснения ЦИП, касающиеся проектирования жилых домов на основе блок-секционного метода, издаваемые до 2010 года актуальны по сей день.

Порядок определения базовой цены проектирования жилого дома с использованием проектной документации повторного применения регламентирован в СБЦП 81-02-03-2001 следующим образом:

2.1.2. Базовая цена проектирования с использованием проектной документации повторного или массового применения («привязка») определяется с введением в расчет следующих ценообразующих коэффициентов:

• без внесения изменений в надземную часть зданий - от 0,1 до 0,25;
• с внесением изменений в надземную часть зданий, изменением фасадов и планировки, включая изменение этажности, конструкции крыши  - до 0,7.

2.1.3. В случае выполнения работ по объектам повторного или массового применения на основе блок-секционного метода базовая цена проектных работ по разработке базовой блок-секции определяется с ценообразующим коэффициентом  0,8. При этом базовая цена работ по компоновке дома определяется с коэффициентом до 0,2.

2.1.4. Стоимость блок-секций, разрабатываемых на основе базовой блок-секции в составе единой серии, определяется с ценообразующим коэффициентом до 0,7 от стоимости базовой блок-секции в зависимости от трудоемкости их проектирования.

Чтобы разобраться, в каких случаях, какой коэффициент применять и какими формулами пользоваться, определим виды здания, в зависимости от которых существуют различные методы расчета.

Одним из видов жилых многоквартирные домов по своей объемно-планировочной структуре являются секционные жилые дома.

Секционные жилые  дома – это здания, состоящие из нескольких однотипных по структуре планировки блок-секций, различающихся по этажности, протяженности и конфигурации.  

Секция – это часть жилого дома, квартиры которой имеют выход на одну лестничную клетку общего пользования и которая отделена от других частей здания глухой стеной или сплошной межквартирной перегородкой

Жилые дома могут быть многосекционными и односекционными ("точечные" или "башенные")

Схематически в зависимости от секционности, этажности и планировки многоквартирые жилые дома могут быть разделены:  

В зависимости от данного разделения существуют 4 метода расчета:

1 метод. Односекционный жилой дом (отдельное здание) либо многосекционный жилой дом с блок-секциями одной этажности, одинаковой планировки

Стоимость проектирования в данном случае рассчитывается по формуле:

Ц = (A + B * Vобщ) * (0.2 + 0.8 * Ккорр) * Кст * Ктек, где:

А, В – постоянные величины базовой цены (Табл. 1 СБЦП 81-02-03-2001);

Vобщ – общий объем здания;

Ккорр - корректирующий коэффициент в соответствии с указаниями п. 2.1.2 (макс. 0,7)

Кст - коэффициент, учитывающий стадию проектирования (ПД, РД);

Ктек – коэффициент, отражающий инфляционные процессы в проектировании на момент определения цены.

Пример 1 (согласно «Сборнику разъяснений по применению Сборника цен и Справочников базовых цен на проектные работы для строительства» изд. 2007 Раздел I вопрос 1):

Как рассчитать цену проектирования 2-х 14-ти этажных жилых домов на основе блок-секций, разработанных для 18-ти этажного дома?

В связи с изложенным расчет цены проектирования первого 14-ти этажного дома, осуществляемый по показателям п. 8 табл. 1 "Жилые дома" СБЦП 81-02-03-2001, осуществляется следующим образом:

Ц = (A + B * Vобщ) * (0.2 + 0.8 * Ккорр) * Кст * Ктек = (1278,49 + 0,045* 38537,52) * (0,2 + 0,8 * К_корр.) * Кст * Ктек, где

38537,52 м³ – объем здания;

К_корр. – корректирующий коэффициент в соответствии с указаниями п. 2.1.2 СБЦП 81-02-03-2001 (до 0,5; до 0,7).

Для второго 14-ти этажного дома, являющегося аналогом первого, расчет будет осуществлен по той же формуле, за исключением размера корректирующего коэффициента (К_корр.), который при отсутствии необходимости внесения изменений в надземную часть здания должен составлять до 0,25.

Пример 2 (согласно «Сборнику разъяснений по применению Сборника цен и Справочников базовых цен на проектные работы для строительства» изд. 2005 Раздел I вопрос 7):

Как рассчитать базовую цену на проектные работы по привязке и компоновке 10-ти этажного жилого дома, состоящего из 4-х блок-секций повторного применения серии 90 без внесения изменений в надземную часть здания

- блок-секция 90-0104 – 2 шт. (строительный объем каждой 9887 м3);

- блок-секция 90-0106 – 1 шт. (строит. объем 10030 м3);

- блок-секция 90-0107 – 1 шт. (строительный объем 10030 м3)?

Расчет базовой цены проектных работ по привязке 10-ти этажного жилого дома, состоящего из 4-х блок-секций повторного применения без внесения изменений в надземную часть здания, может быть осуществлен на основании показателей п. 6 таблицы 1 СБЦП 81-02-03-2001 и представлен формулой:

(902,246+0,012*39834)*(0,25*0,8+0,2) * Кст * Ктек, где:

39834 м3 - строительный объем 4-х блок-секций;

0,25 - коэффициент на привязку без внесения изменений в надземную часть зданий;

0,8 - коэффициент на объем работ по разработке блок-секций;

0,2 - коэффициент на объем работ по компоновке дома;

2 метод. Многосекционный жилой дом, блок-секции одной этажности, разной планировки

Стоимость проектирования в данном случае рассчитывается по формуле (исходя из общей кубатуры дома):

Ц = (A + B * Vобщ) * (0.2 + 0.8 * [(V1/ Vобщ)*Кп1 + … + (Vi/ Vобщ)*Кпi]) * Кст * Ктек, где:

А, В – постоянные величины базовой цены (Табл. 1 СБЦП 81-02-03-2001);

Vобщ – общий объем здания;

i – количество блок-секций;

Vi – объем i-ой блок-секции;

Кп i – коэффициент на привязку i-ой блок-секции, для базовой блок-секции Кп i = 1;

Кст - коэффициент, учитывающий стадию проектирования (ПД, РД);

Ктек – коэффициент, отражающий инфляционные процессы в проектировании на момент определения цены.

Понятие "базовая блок-секция" предполагает соответствующие разработки проектной документации с возможностью ее дальнейшего использования для аналогичных проектных работ с другими заданными параметрами путем внесения изменений.

Пример 3 (согласно «Сборнику разъяснений по применению Сборника цен и Справочников базовых цен на проектные работы для строительства» изд. 2010 Раздел I вопрос 1):

Как рассчитать цену проектирования десятиэтажного жилого дома общим объемом 52400 м³, скомпонованного из 4-х блок-секций одинаковой этажности, но разной планировки?

Стоимость разработки проектной документации для строительства десятиэтажного жилого дома общим объемом 52400 м³ и с показателями поэтажных объемов блок-секций будет определяться по ценовым показателям п. 6 таблицы 1 СБЦП 81-02-03-2001 следующим образом:

Ц = (902,246 + 0,012 * 52400) * (0,2 + 0,8 *[(14400/52400)*1 + (26000/52400)*К2 + (12000/52400)*К3]) * Кст * Ктек, где:

14400 м³  строительный объем секции Б;

26000 м³  строительный объем секций А и Г;

12000 м³  строительный объем секции В;

К₂ и К₃  корректирующие коэффициенты в соответствии с указаниями п. 2.1.2 СБЦП 81-02-03-2001

Размер понижающего коэффициента определяется самой проектной организацией в соответствии с трудоемкостью проектных работ

3 метод. Многосекционный жилой дом, блок-секции разной этажности, одинаковой планировки

В данном случае расчет осуществляется поэтапно, рассчитывается стоимость проектирования каждой блок-секции по формуле:

Ц = (A + B * Vобщ) * (V/Vобщ) * Кст * Ктек, где:

А, В – постоянные величины базовой цены (Табл. 1 СБЦП 81-02-03-2001);

Vобщ – общий объем здания;

V – объем блок-секции определенной этажности;

Кст - коэффициент, учитывающий стадию проектирования (ПД, РД);

Ктек – коэффициент, отражающий инфляционные процессы в проектировании на момент определения цены.

Общая базовая цена разноэтажного дома определяется суммированием стоимости отдельных его частей.

Пример 4 (согласно «Сборнику разъяснений по применению Сборника цен и Справочников базовых цен на проектные работы для строительства» изд. 2007 Раздел I вопрос 3):

Как определить стоимость проектирования жилого дома разной этажности (3-4-5-6 этажного)?

В связи с изложенным расчет цены проектирования определяется по табл. 1 «Жилые дома» СБЦП 81-02-03-2001 следующим образом:

• 3-х – этажной части – п. 3 СБЦП 81-02-03-2001

С1 = (273,44 + 0,017 * Vобщ) * (V1/ Vобщ), где

V1 – объем 3-х-этажной части дома (м³);

Vобщ  – общий объем всего дома (м³).

• 4-х – этажной части – п. 4 СБЦП 81-02-03-2001

С2 = (405,842 + 0,012 * Vобщ) * (V2/ Vобщ), где

V2 – объем 4-х-этажной части дома (м³).

• 5-ти – этажной части дома – п. 5 СБЦП 81-02-03-2001

С3 = (553,133 + 0,012 * Vобщ) * (V3/ Vобщ), где

V3 – объем 5-ти-этажной части дома (м³).

• 6-ти – этажной части дома– п. 6 табл. 1 СБЦП 81-02-03-2001

С4 = (902,246 + 0,012 * Vобщ) * (V4/ Vобщ), где

V4 – объем 6-ти-этажной части дома (м³).

Таким образом, общая стоимость проектирования разноэтажного жилого дома определяется как суммарная стоимость всех четырех слагаемых с применением к ней соответствующих поправочных коэффициентов:

Собщ.= (С1 + С2 + С3 + С4) * Кст * Ктек

4 метод. Многосекционный жилой дом, блок-секции разной этажности, разной планировки

В этом случае также расчет осуществляется поэтапно, рассчитывается стоимость проектирования каждой блок-секции по формуле:

Ц = (A + B * Vобщ) * (V/Vобщ) *(0.2 + 0.8 * [(V1/ Vобщ)*Кп1 + … + (Vi/ Vобщ)*Кпi])* Кст * Ктек, где:

А, В – постоянные величины базовой цены (Табл. 1 СБЦП 81-02-03-2001);

Vобщ – общий объем здания;

i – количество блок-секций;

Vi – объем i-ой блок-секции;

V – объем блок-секции определенной этажности;

Кп i – коэффициент на привязку i-ой блок-секции, для базовой блок-секции Кп i = 1;

Кст - коэффициент, учитывающий стадию проектирования (ПД, РД);

Ктек – коэффициент, отражающий инфляционные процессы в проектировании на момент определения цены.

Общая базовая цена разноэтажного дома определяется суммированием стоимости отдельных его частей.

Пример 5 (согласно «Сборнику разъяснений по применению Сборника цен и Справочников базовых цен на проектные работы для строительства» изд. 2008 Раздел I вопрос 3):

Как определить стоимость проектирования жилого дома разной этажности (5, 7, 10 этажей), состоящего из 3-х блок-секций?

В связи с изложенным расчет цены проектирования определяется по табл. 1 «Жилые дома» СБЦП 81-02-03-2001 следующим образом:

а)  5-ти этажной секции дома по п.5 Табл.1 СБЦП 81-02-03-2001

С1 = (553,133 + 0,012 * 52400) * (14400/ 52400), где

14400 м3  объем 5-ти этажной секции дома;

52400 м3  общий строительный объем дома.

б)  7-ми и 10-ти этажных частей дома по п.6 Табл.1 СБЦП 81-02-03-2001

С2 = (902,246 + 0,012 * 52400) * ([12000 + 26000]/ 52400), где

12000 м3  объем 7-ми этажных секций дома;

26000 м3  объем 10-ти этажной секции дома.

Затем определяется общая базовая цена проектирования жилого дома с учетом применения коэффициентов 0,2 на компоновку и 0,8 на разработку блок-секций.

Собщ = [(553,133 + 0,012 * 52400) * (14400/ 52400) + (902,246 + 0,012 * 52400) * (38000/52400)] * [0.2 + 0.8 *{(14400/ 52400) * 1 + (12000/52400) * К2 + (26000/52400) * К3}] * Кст * Ктек, где

К2 - коэффициент на привязку 7-ми этажных блок-секций;

К3 - коэффициент на привязку 10-ти этажной блок-секции

Таким образом, рассчитать стоимость проектирования жилого дома повторного или массового применения («привязка») можно одним из четырех методов расчета, главное определить вид здания, его планировку и секционность.

Надеемся, данный материал был доступен, полезен и интересен. С нетерпением ждем Ваших комментарий.